小武，人们对拥有属于自己的房子，有一种特殊的情结。在中国，很多人二十几岁就开始焦虑房子，我也同样焦虑过，也梦想着早日拥有自己的房子。但是各种阴差阳错之下，当时没能买到日本的自住房，却买到了中国的投资房。直到39岁，生活安定下来后，我才在日本购置了自住房。这回就和你聊聊我对购买“自住房”的看法。
从理财的角度，自住房并不是资产，它每个月都在掏钱，因此需要用“负债”的眼光看待自住房：
1）自住房越便宜越好，投资房越贵越好
为自住而买的房子越大，维持它的开支也就越大。房价越高，你可用于投资或自己事业的资金就越少。尤其是在年轻阶段，需要的是尽早投资于资产，投资给自己。
2）自住房越晚买越好，投资房越早买越好
年轻时，我们不知道将来的工作在哪里，自己的事业是什么，会有几个小孩，追求什么样的生活方式。一切充满变数的奋斗期，过早的背上房子的负担，错过的是宝贵的机会。
3）用“投资”的心态购买自住房不靠谱
自住房只需考虑自我喜好，而投资房考虑的是客户口味。两者的对象不同，自然所选的房子就不同。那种抱着将来出租的想法不靠谱，且不说一旦出租，房子就“毁”了。就说房屋的日常管理，也不是个人能胜任的。如果考虑空置率、维修、保险、中介费、税金等因素，在日本租金的实际回报往往不高，搞得好不好还要赔钱。其实有更好的投资房产方式——房产投资信托REIT。
住房价值观
生活、事业稳定的前提下，购置自住房是合适的。但始终不要忘记：自住房是负债，即便你全额付款，没有贷款负担。固定资产税、管理费、修缮基金等日常费用，还是每月在掏你的钱包。因此自住房能小就小，能便宜就便宜。少消费一点，就小一点负担，也就多一点自由！
以我们家为例，房龄37年的“团地住宅”。房价1,500万円，加上装修，房产登记费等，一共2,000万円，然而同地段的新房要4,000万円。省下2,000万円足够10年吃喝不愁，踏踏实实的埋头10年时间，有什么梦想不能成呢？
多说一句，“团地”是日本二战后大量开发的住宅，房龄一般在40-50年左右。因为当时土地充足，因此绿化面积一般都很大，房子以南北通透的五层板楼为主，通风、采光极佳，很像我们中国北方的“小区”。尽管如此，日本年轻一代却不喜欢“团地”的穷酸相，这是团地住宅普通价格偏低的原因。
我倾爱“团地”，不仅因为价格便宜，更重要的是它符合我的住房价值观：
1）“团地”更容易控制欲望。我不需要向别人证明所谓的“成功”，我不需要为了自己的“豪宅”，背上更重的包袱，整个生活被迫上一个档次。
2）“团地”更容易获得满足感。富有是比较出来的，焦虑是比较出来的，幸福也是比较出来的。住在低档小区里，看着自己比周围人生活“滋润”，自然内心满足。
3）“团地”更容易让内心平静。满眼的绿色，远离的喧闹，简单的生活，“团地”悠闲的环境，让我能保持内心平静，专心发现“生活的美”。
说实话，以我对自住房的要求，在日本也只有“团地”住宅可以选择：
1）位置：郊区，离市中心1个小时内车程；
2）车站：步行10分钟以内；
3）朝向：正南、采光充足；
4）环境：安静、有宽敞的小区绿化环境；
5）房型：大的客厅和大阳台；
6）面积：全家人能住下就好（毕竟孩子和父母在一起的时间并不长）；
7）房价：按10年房租计算（月房租是10万的，房价就是1200万円）；
※现实生活中，我们是很难达成购房预算的，因此预算定的低点，实际超的就少点。
以房养老
一般而言，自住房是用来住一辈子的。我不反对购置“新房”自住，但不得不说它有一个问题：随着自己步入老年，房子也同时进入“大修期”。房屋增加的维修成本，对老年人的生活是个负担。
然而，“团地”住宅非常特殊，它越老越值钱，因为它有“翻建”利好！——“团地”拥有充裕的绿化土地，也就是很低的容积率。一旦需要翻建，就可以通过增加住宅面积，来摊薄翻建成本。原住民不需要负担、或只需要负担很少的费用，即可获得一套新房！
新房就意味着升值！例如：京王线桜上水駅的“桜上水団地”，它是在房龄50岁时决定重建的，翻建后每坪价格增加了130万円，一套20坪的住宅翻建收益就是2600万円！再说我买的“团地”：房龄几乎与我同岁，等我70岁时，它也翻建完了，我到时可以选择住新房，也可以选择卖出获利，去住养老院。我相信那时日本的养老服务更加完善成熟，在养老院比在家要舒服吧:-）
写在最后
小武，年轻奋斗期间，少不了要租房。租房，我也推荐你“团地“——UR賃貸住宅。它是“团地”整修后的出租房，有以下几大优势：
| ・不要礼金 | ・不要续租更新费 | ・小区环境好 | ・原则上，不要恢复原状费 |
| ・不要中介费 | ・不要保证人 | ・耐震质量好 | ・UR经营，租用放心 |
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请教博主，像我们这样不明就里的已经买了日本新筑楼房两三年的，怎么破？以国内的眼光看，日本的房子更便宜。
如果是自住房，真的不用着急买，等生活完全稳定了，再买不迟。日本房产相当成熟，越晚买性价比越好。
假如你是要搬家，那么还是卖了为好。原因很简单，日本房产是按建成年数评估价值的，越旧越不值钱。而且一旦出租，房子也就毁了，将来就更难卖个好价钱。
听中介说日本卖房，不到五年会有一个30%的税，五年以后是一半？我大概估算了一下，如果房子没有增值的话，这个税应该是没多少的。但是中介说五年以后再交易税费会低些。
是，你可以让中介帮你全面对比的计算一下。因为持有房产也有成本，主要是固定资产税和物业管理费。
为了查个税来看小武的文章，一口气看了好多。
非常喜欢小武的价值观。因为最近计划举家搬去日本工作，原本有很重的焦虑和不安全感。在掌握了更多的资讯之后，心里已经平复很多。
谢谢小武的分享，祝你早日财务自由，生活工作都顺利！
楼上ww作者是小武的爸爸啦，不是小武我也很喜欢小武爸爸的文章！
谢谢小武爸爸精彩的文章，在我的观念里，年化率5%是容易达到的，8%的年化率是优秀的，10%的年化率可能是带有一些风险的。
在您看来，日本（或国内），有达到10%年化的途径推荐呢？
回报10%的途径，长线是定投指数基金，短线的就是投资P2P。
哪里能找到卖 团地 住宅的呢？
在房产网站，如：在suumo上输入关键词“団地”，就有相关的信息。
请教博主，看国土交通省的地价公示，13年~19年23区平均地价涨幅约20%，即使这样也不用着急在都内买房吗，比较担心如果现在4000万的房子五年后变成了5000万该怎么办
假如是刚需自住，就没必要犹豫了。但对于投资买房，请谨慎考虑。
谢谢回复。那如果生活还没稳定，只是为了不想将来当房价上涨的冤大头而选择现在买房，以后如果生活有变动再选择卖出，这个做法怎么样呢？
非常不推荐，这样的做法大概率要赔钱。要知道房子是非常不易变现的商品，即使是在东京，放上一年也卖不出去的情况很常见。
世田谷住宅地段好的排不到，運氣運氣。現在日本利率低，買房貸款還可以抵稅，自住買房蠻划算的，比起用租的。
请问买suumo的团地全款购买的话可以不走中介自己操作吗？
因为价位不高中介不太想搭理
我胆子比较小，是不敢这样做的。
而且卖家也不一定能接受，毕竟房产交易流程非常专业。
请问购买团地后所有权是自己的吗？还有投资经营签证能买团地吗？
拥有包括土地在内的所有权，另外签证也不会影响买房。
那么，如果买几套团地存着，等翻建了，就赚钱了？