小武，这几年日本房产可谓“咸鱼翻身”，市场一片红火。据说四分之一的房产是被外国人买走的，估计其中大部分还是中国人。我们应该是这个世界上最爱买房的民族了，中国房产黄金十五年，让国人有了：“是房子就会赚钱”的思维惯性，到了日本也不例外，有钱就想投资房子的华人大有人在，这一回就说说我对“房产投资”的看法。
先亮明观点——我反对投资日本房产。估计这话要得罪不少人，但却是我的肺腑之言。投资房产靠什么赚钱？不外乎是房价上涨或租金收益，这两者不可兼得。因为房价上涨的市场，租金收益就差，如新兴的中国市场。相反，租金收益好的市场，房价稳定，如成熟的日本市场。这就像股票投资一样：成长的公司不爱派息，要靠“股价”赚钱；成熟的公司股价稳定，要靠“派息”赚钱。
问题来了，日本房价是否有上涨空间？一个城市假如商场里到处都是人，到处都在挖地铁，到处都是尘土飞扬，到处都在轰隆作响……那么这个城市一定大有前途，过去的中国就是这样的。而日本呢？上世纪80年代，就建成了细如蛛丝的地铁网络。从那时至今，又新建了几条地铁呢？更重要的是，日本缺乏足够的农村人口，1.26亿人口中，有超过4000万集中在大东京都市圈，也就是说每三个日本人就至少有一个是大东京人。城市化发展到如此地步，房价自然涨不动。因此按中国思维在日本投资房产，赌房价的上涨，这个可能性非常低。长期看，日本房价仍将整体缓慢下行。
当然，大多数投资日本房产的，应该赌的不是房价，而是看中了这里的租金收益。目前日本整体租金收益在4-5%之间，要说也算优秀了。然而，成熟市场也有它的问题：
1）维护成本高：日本是个“挑剔”的市场。房子老了、装修旧了都会影响租金收益；
2）税负压力大：日本是个“公平”的社会。收入越高，税负越重。租金收益是按递进税率（5~45%）征税的，假如工资个税是20%，那么租金同样是20%的税负，而且还要增加社保负担；
3）空置风险高：日本是个“成熟”的市场。它的租客主要来自“流动客”，而不是“进城客”，因此租客规模上和国内不是一个数量级。即便是人口最集中的大东京圈，租赁需求也主要集中在每年2～3月的就学和就职季节，错过这个旺季的，房屋被空置一年半载的现象很常见。
总之，靠日本房产赚房租，投资效率很低，实际回报并不高，搞得不好还要赔钱！可是即便如此，还是有很多人喜好房产，他们很多是抱着“自住”的心态投资房产，认为租金“浪费”，不如买下来先自住，反正将来还能出租。——这在心理学上称为“损失厌恶”，它是人类进化中留下来的“缺陷”。这种心理反应在生活中到处都能见到，比如商家的“买二送一”促销：明明只需要一个，为什么很多人还是选择“买二送一”呢？因为怕“吃亏”。因此宁可多花钱，也不愿损失白送的那一个。“100元免邮、200元随便吃”，都是同一个套路，利用了人们“怕吃亏”的这个心理。
“损失厌恶”是人人都有的本能反应，我们唯有对它保持警惕，才能避免招来更大的损失。说回“自住”心态投资房产，明明每年房租不过100万円，但却因为“厌恶损失”，导致买房花费上千万円。诚然，是房子总能租出去（只要租金足够低）。每月进账的租金，让人们以为买到了会下“金蛋”的资产，但却落入了另一个“陷阱”——这在经济学上称为“机会成本”，通俗的说，就是“丢了西瓜、捡芝麻”。前面说过了，扣除各种成本后，实际租金收益能有2%就不错了，假如换个方式，投资效率可以更高、收益更大。即便就是投资房产，其实也有更好的投资方式，这就是我下面要介绍的——房产投资信托REIT。
什么是房产投资信托？
房产投资信托（简称REIT），就是很多人把钱凑到一块，交给一个房产专家，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。REIT是一种专门投资房产的共同基金，通过公开市场交易融资。REIT和股票一样有自己的股票代码，投资人获得稳定分红的同时，还有股价升值的双重收益。它有以下几点优势：
1）资金门槛低：房产投资动不动需要几千万円的资金，而便宜的REIT，几万円就可以参与。
2）分散风险：最小的REIT也拥有几十栋房产，多处房产分散了特定区域的不可控风险。
3）流动性高：房产最大的弊病就是“变现难”，花一年时间卖房太正常了，而REIT随时变现。
4）专业细分：REIT分为办公类、住宅类、商业类、酒店类、物流仓储类、医疗类、综合类。房产投资公司根据自己的专长深耕细作，投资人则有机会参与个人难以涉及的细分房产领域。
5）股价稳定：俗话说：你可以炒房价，可是没人可以炒租金。房价是由资金决定的，而租金是由真实需求决定的。股市里可以把石头说成黄金，但却没见过什么炒作能让REIT股价飞上天的。
6）分红更高：2019年6月“東証一部”平均派息1.49%，而目前日本REIT平均分红率为3.12%！
这里要多说一句，为什么REIT比一般上市公司的分红更多呢？——因为REIT的“企业所得税”为零！我在“高派息股票”一文中曾经介绍过：再赚钱的企业也可以一直不分红，分红是由上市公司自主决定的。然而REIT不同，它的房产收益90%以上用于分红，目的是为了免除企业所得税！这是REIT与一般股票最大的不同。问题来了，REIT把钱都分了，那它靠什么赚钱呢？实际上REIT的大股东是房产投资公司自己，慷慨的分红实际上是大股东套现的行为。规则很黑暗？我可不这么看，投资公司要努力打理好手中的房产，才能获得更多的分红收入。因此它的利益是与投资人一致的，REIT投资人与大股东之间是共赢的关系，这一点极为重要。
评估REIT的三个指标
1）分红率（分配金利回り）
REIT不是炒房客，它是专业的物业投资管理公司，是靠运营管理手中房产，赚取租金收益的。因此评估REIT的一个重要指标，就是它的盈利能力——分红率（分配金利回り）。
目前日本上市的REIT共有63只，登录J-REIT官网，在菜单栏“個別銘柄”中找到“銘柄ランキング”。然后点击它的小分类“分配金利回り”，即可拉出最新的“分红率”排名。
分红率（分配金利回り）＝年预估分红金额（年間予想分配金）÷当前股价
以分红第一名的タカラレーベン(3492)为例，它每年分红两次，年预估分红金额即为8,200円，目前它股价为123,500円/股，因此分红率为：8,200円÷123,500円/股=6.64%
高分红率就是好的REIT吗？根据以上公式可知：分红不变情况下，分红率与股价的关系是——股价上涨、分红率下跌；股价下跌、分红率上涨。因此仅仅根据“分红率”是无法判断REIT好坏的。因为它有可能是业绩不佳造成股价下跌，推高了分红率。也有可能是卖楼套现，临时增加的分红，拉高了分红率。至少示例(3492)2018年刚刚上市，根据现在的“高分红”，还不能判断它的好坏。
2）净资产价值率（NAV倍率）
净资产价值率（NAV倍率）=当前股价÷每股净资产价值
“NAV倍率”是许多投资者重视一个评估指标。它是REIT每股折合的净资产值与当前股价的比值。“大于1”说明股价高于每股背后对应的净资产，就是“溢价”；而“小于1”说明股价低于净资产，就是“折价”。
在J-REIT官网“銘柄ランキング”中，找到它的小分类“NAV倍率”，即可拉出它的排名。例如排名第一的いちごホテル（3463），NAV仅为0.83，相当于净资产打折17%出售！你也许会奇怪，股价都低于净资产了，为什么还没人追捧呢？这就需要正确认识：什么是“净资产”？它是REIT公司持有的房产，在还掉贷款之后，剩余的资产价值，但问题是这仅仅是一个市场评估价。实际操作中，当REIT公司真正卖出资产时，不一定能够按市价卖出，特别是清盘时，资产很可能被贱价抛售。这就好比是北上广的“有房族”，身价上千万也只是浮云而已。。。因此“NAV倍率”看看就好，千万不能拿它当宝贝。
3）资产规模
这才是我最看重的一个指标。因为REIT要发展，就必须要有充足的资金，从购房到翻新，都需要庞大的资金。因此选择资金充足，后台硬的REIT，公司未来的发展才有保障。尤其当经济危机发生时，资金雄厚的公司才能活下去。
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代码
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运营公司
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资产(億円)
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房产数量
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分红率
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NAV
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8951
|
三井不動産
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11,295
|
71
|
2.82%
|
1.42
|
|
8952
|
三菱地所
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10,251
|
73
|
2.82%
|
1.31
|
|
3462
|
野村不動産
|
10,113
|
289
|
3.43%
|
1.2
|
|
8953
|
三菱商事
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9,162
|
103
|
4.10%
|
0.99
|
|
8984
|
大和ハウス
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7,505
|
229
|
3.78%
|
1.07
|
|
8954
|
オリックス
|
6,674
|
110
|
3.16%
|
1.29
|
|
8960
|
丸紅
|
6,438
|
122
|
3.45%
|
1.3
|
|
3283
|
Prologis
|
6,363
|
45
|
3.17%
|
1.3
|
|
3281
|
GLP
|
6,080
|
75
|
3.89%
|
1.2
|
|
3309
|
積水ハウス
|
5,275
|
120
|
3.59%
|
1.15
|
以上是资产规模排名前十的REIT，其中高于平均分红率3.62%的REIT有三只。
如何投资房产REIT?
华尔街靠折腾赚钱，你靠不折腾赚钱。——巴菲特
要点1）计算目标买入价前面说了要买就买资产规模大的REIT，然而“怎么买”呢？这是投资之前需要想清楚的。我的策略是：根据REIT平均分红率（目前3.62%），计算目标买入价。只有当大型REIT的股价进入目标范围内，才可以买入。什么意思呢？以资产规模第一的日本ビルファンド（8951）为例，它年预估分红金额为21,650円，计算目标买入价：21,650円÷3.62%=598,066円。它目前的股价为768,000円，因此还需要耐心的等待时机。
要点2）坚持长期持有
说完了买什么，怎么买，那么买完之后怎么办呢？——长期持有。REIT是靠“时间”来赚钱的，因此投资它一定只用最闲的钱。牛市来了，它为你带来分红和股价上涨的双重收益！熊市来了，它还有稳定的每年分红，拿着不动当作存款也划算。可以说，REIT不仅会“进攻”，更重要的是它还能“防守”。好的REIT值得长期持有，它源源不断的现金流，能帮你穿越牛熊周期！
要点3）选择NISA投资渠道
投资REIT也有缺点：需要面对个股交易的手续费，还有分红收益税（20.315%）。。。怎么破？利用NISA！很多证券公司对NISA账户是免收交易手续费的。在NISA账户中，将分红方式设置为——株式数比例配分，即可免除分红税。
房产指数ETF更安全
说了这么多REIT的优点，它也有两个缺点：
1）需要资金：大多数的REIT，几十万円是起步价。例如日本ビルファンド目前股价为768,000円；
2）信用风险：再大的企业也是人来经营的，有人的地方就有江湖，就避免不了人为的不详之事；
对于保守的投资者来说，更安全的选择是投资——房产指数ETF。目前这类ETF主要有7只：
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代码
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运营公司
|
信託報酬
|
分红次数
|
市值
|
上市时间
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运营公司
|
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1343
|
NEXT FUNDS 東証REIT
|
0.32%
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4次/年
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3396亿円
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2008年
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野村
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|
1345
|
上場インデックスファンド
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0.30%
|
6次/年
|
2435亿円
|
2008年
|
日興
|
|
1476
|
iシェアーズ JリートETF
|
0.16%
|
4次/年
|
2244亿円
|
2015年
|
Blackrock
|
|
1595
|
NZAM 上場投信
|
0.25%
|
4次/年
|
1884亿円
|
2014年
|
農中全共連
|
|
1597
|
MAXIS Jリート上場投信
|
0.25%
|
4次/年
|
1553亿円
|
2014年
|
三菱UFJ
|
|
1488
|
ダイワ上場投信
|
0.16%
|
4次/年
|
945亿円
|
2016年
|
大和
|
|
1398
|
SMAM 東証REIT指数
|
0.22%
|
4次/年
|
798亿円
|
2015年
|
三井住友
|
“房产指数ETF”背后联接的是“一篮子”REIT股票，投资它就相当于投资整个REIT市场。
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年份
|
分红率
|
||
|
1476
|
1488
|
1398
|
|
|
2016年
|
2.2%
|
—
|
3.2%
|
|
2017年
|
3.2%
|
2.3%
|
3.1%
|
|
2018年
|
3.4%
|
3.8%
|
3.8%
|
|
平均分红
|
3.0%
|
3.1%
|
3.4%
|
上面是三支ETF的历年派息表现，考虑到它们的手续费成本，实际派息收益在3%左右。可见，房产指数ETF分散个股风险的同时，也摊薄了收益，它赚取的是市场的平均收益。ETF的交易策略与REIT一样，计算买入价时，将“目标分红率”调低至3%即可。虽然它不如REIT的分红多，但它同样具有穿越牛熊周期的能力，为你带来分红和股价上涨的双重收益！
最后总结
1）REIT是靠“时间”来赚钱的，投资它要用最闲的钱！
2）分红率和股价的关系——股价上涨、分红率下跌；股价下跌、分红率上涨。
3）并不是分红越高越好，NAV也只是浮云，要买资产规模大的REIT。
4）REIT具有穿越牛熊周期的能力，为你带来分红和股价上涨的双重收益！
5）投资REIT的策略：1）计算目标买入价；2）坚持长期持有；3）用NISA避税；
6）对于保守的投资者来说，更安全的选择是投资——房产指数ETF。
郑重声明：本文涉及的具体股票，仅为演示之目的，绝无推荐意思。股市有风险，入市须谨慎！
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博主，可否请教一下投资信托的选择方法
您提到只买跌的不买涨的
但是这样リターン值很难看 为负数
心里害怕不敢买啊。。。
选择基金有几个原则：
1）不持有同一类基金
2）不要看分红的高低
3）不选新发行的基金
4）不碰流行主题基金
5）不碰看不懂的基本
“手续费和规模”是选择基金的核心。
博主您好,多谢您的多次回复
想请教您，我发现房地产除了您推荐的上場投信，比如指数型1343 NEXT FUNDS
我还发现不上市的投信，就是每年要收手续费的那种，有的也是和上面的指数连动的，波动几乎一样的，请问以上两者有什么区别呢？
指数型ETF是在场内交易的，因此交易快且手续费低，缺点是不能自动定投。不上市的投信是在场外交易的（基金公司开的小场子），因此交易慢且手续费高，优点是支持自动定投。这种与指数连动的场外基金，也称联接基金。主要为了满足希望自动定投EFT的用户。
原来如此！！感谢！
有个不同意见，如果不对请指正。
投资房来说，房屋部分的价值是可以根据年限在会计计算时进行贬值的，而贬值的数额可以抵扣应税额。同时，贷款利息，土地部分的贷款利息仅能抵扣房产产生的收益的应税额，但是房屋部分的贷款利息则可以抵扣任何收入的应税额。次要的，中介费，房屋管理成本等，也可以进行抵扣应税额。所以我个人认为，对比REIT与买房出租两者的这个计算过程，需要更详细比较一下才好。以上信息是在读了一些关于投资日本房产的英文网页后整理出来的。如果不对还请指教。谢谢
影响房租收益最大的还是空置率、维修费和中介费。至于减税效果不属于直接费用，不宜计算在房租收益中。如果这样计算就没底了，那我是不是要计算一下机会成本呢？
说的是呢，哈哈，算起来就没底了。谢谢。
请问博主，已经在东京买了新筑公寓自住两三年的，怎么破？听了您一番分析，好想换到团地去。
团地也有缺点：居民必须参加自治会的各种活动。不擅长社交的人住在团地，会感觉很麻烦。总之那是那句话，自住房不用着急买，在各处都试着住住，适合自己的才是最重要的。
感谢博主的分享。请问如果要投资J-REIT INDEX，该如何做资产配置，在整个资产中该占多大的比例？
我的配置是：前锋（指数）30%+中场（IPO/株主優待）50%+后卫（REIT/高配股）20%
这是一个好问题，但没有标准答案，也不是固定不变的，要根据经济周期、个人投资风格而随时调整。我是积极型投资者，因此中场资金配置较多，只要是为了留足弹药伺机出击：）
老师，我从nisa上看你介绍的那几个1476，1488，1398，在今年内都疯长起来了，是不是受东京奥运会影响。现在上车是不是高位了？以1398为例，按它9月9日的收益分配，100口是100株的意思吗？100口分红2110，一年分红4次，3%的收益，按照您的公式算，2110*4/100/3%，估价应该为2813入手合适，现在价格是2227，适合入手的意思？原谅我那么愚钝，看着就感觉没理解，算不对。能否赐教？
1）REIT涨得好是因为股市低迷，它和股票的周期不同，有一定的对冲效果。至于奥运利好，早在几年前市场就消化尽了。请记得：在投资的世界里，预期比事实重要，资产价格是跟着预期走的！也可以说，对股市预期不好，因此推高了REIT。
2）日文“口”是一手的意思，即100股；
3）以1398为例，它过去1年一手的分红合计：6510円，按3%计算目标价为：6510/3%/100=2170円，而目前股价2227円，还有一定的差距。
2019年09月08日：2,110円；2019年06月08日：1,100円；
2019年03月08日：2,140円；2018年12月08日：1,160円；
真的非常感谢您的细致分析！另外不知道老师对投资ローン贷款买投资公寓有什么见解。我有个朋友，也算投资老手了，他到目前为止通过投资ローン贷款，已经买了4套間取り1K的投资公寓。每套所有前期投入都在10万日币左右，通过委托机构帮忙出租管理，用租金抵房贷，每套初期收益在负1万日元内。这些年存到一笔钱后，他一次性还了700万，现在收益基本为正了。预计退休后，房子的贷款也基本还完，这样他就可以靠这几个房子养老了，整个过程自己不需要太操心。能否赐教您对这种投资方式的看法？
我不赞成任何形式的借钱投资。假如租金断供，收入又填不上贷款，那怎么办？投资前，我们必须做“最好”的准备和“最坏”的打算，否则和赌博无异。而且，你朋友并不能做到稳定盈利，这本身就不是一个好生意。总之，我对房产投资的观点很明确：靠日本房产赚房租，投资效率很低，实际回报并不高，搞得不好还要赔钱，借钱买房更是不推荐！
话虽如此，投资房产还是有一个好处：对抗人性。你看你的朋友提前换了700万，说明房子让他不敢乱花钱。假如没有房子，也许这钱不是花了，就是乱投资了。这就是我们说的，投资原则并不难，但是能做到的人却很少。就是因为它是反人性的。为什么房子能对抗人性？因为它很难卖掉：）
香港買日本 j reit , 例3287 星野リゾート・リート投資法人， 寫有約4.6里，但 是否來港 還會扣15%稅後，才到手？ =4.6里 還要打85折嗎？ 想知道到港實收到是多少
海外投资者是不能开日本证券账户的。不过，你可以间接投资日本REIT——购买香港联接J-reit的基金。